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11月接近尾聲，上海土地市場再發力！11月25日，最惹人關油煙靜電機註的地王——楊浦區新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊被信達以72.99億拿下。11月26日，另一幅位於虹口區的商辦地靜電油煙處理機塊也揭曉瞭得主！
11月26日下午，虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊被上實以32.6億元一舉拿下，樓板價25729元/平，溢價率0.93%。
據公告顯示，該地塊東至公平路，南至東大名路，西至丹徒路，北至東長治路，出讓面積23037.2平方米，容積率5.5，其中商業產權40年，辦公文化設施產權50年。地塊起始總價323000萬元，起拍樓板價25492元/平。
該地塊自掛牌之日起共有5傢房企領取瞭申請表，最終參與競拍的隻有2傢，分別是中交建和上實。但最後被上實以32.6億元拿下，而此次中交建並未如願拿地，應該會繼續參與北外灘後續土地出讓。
據控詳規，該宗土地總建面216704.6平方米，其中地上建築面積126704.6平方米；地下建築面積90000平方米，經營性建築面積為90000平方米，主要規劃為商業及停車庫，商業建築面積不大於40000平方米，非住宅配套停車庫建築面積不大於50000平方米。
具體細則如下：
1、受讓人須為在交通運輸、航運建設等領域處於行業國際領先地位，且為2015年世界500強企業，並須將一傢區域性總部遷入或設立於該地塊中，且稅收落地。
2、 本合同項下出讓宗地建成物業的運營管理要求：該地塊商業用房不得分割出售，必須整體運營，統一招商管理。受讓人應自競得之日起三個月內成立項目公司，在公司設立、建設、經營過程中均應遵守符合產業功能定位、屬地註冊登記、稅收屬地征管的要求，實現“功能、註冊、稅收”三落地。
3、 受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低於100 %的商業物業及100%的辦公物業不少於15年。
4、若商業用房在自持期內確需轉讓，須征得出讓人同意後，整體轉讓；在自持期滿後，須整體轉讓。
5、混合用地各用途建築面積比例：地塊內文化設施建築面積比例不小於5%；地塊商業用房建築面積比例為15%-20%；辦公樓建築面積比例為75%-80%。
6、地塊結合沿公平路的綠化景觀帶（綠化景觀帶寬度不小於10米）設置環境宜人的公共開放空間，公共開放空間占地不小於1500平方米。地塊須設置貫穿東、西的空中綠街，與東、西兩側街坊形成連續步行系統，連廊寬度不小於16米，與北側街坊連通，連廊寬度不小於8米，並確保24小時對公共開放，公共部分連廊的建築面積可不計容。地面公共步行通道結合空中綠街設置，並與東側沿公平路景觀帶、保留建築及公共開放空間形成連通。
7、地塊在方案中應考慮和設置與相鄰地塊的地下連通、地上立體步行系統，受讓人應承擔總投資的一半費用，並配合出入口預留等工作，投資費用以評估公司出具的評估價格為依據，最終以審計結果結算。
8、地塊內應沿臨近道路設置一處不小於10×12米2層環衛設施用房，建築面積不小於240平方米，建成後產權歸虹口區綠化和市容管理局所有，最終以審定方案為準。
9、該宗土地中需保護、保留建築位於現狀地塊東側、沿公平路（歷史建築—聶耳舊居），占地面積115.4平方米，建築面積約250平方米的文化設施建築，受讓人應對該保留建築予以保護、利用和管理。建築功能可結合地塊開發方案及地區定位予以確定，新建建築方案應處理好新舊建築的關系。項目建成後，保留建築產權歸受讓人所有。
10、地塊建築限高180 米，綠化面積不小於4607平方米。
據悉，該地塊臨近軌交12號線提籃橋站，與陸傢嘴隔江相望，具備絕佳的區位優勢。周邊商業辦公樓較多，有浦江國際金融廣場、東方海港國際大廈、星港國際中心、北外灘中心等。
另外，地塊周邊有許多成熟社區，目前從新盤來看，綠地北外灘中心已經售完，此前售價在55000元/平方米。未來商業設施建成後，又將成為黃埔江濱邊一重量級摩天大樓，居住在這裡的人又多瞭一個可以休閑娛樂的好去處。
盧文曦：該地塊整體商務檔次有望提升 未來獲利空間較大
上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示：該地塊東北角便是軌道交通12號線提籃橋站，走新建路隧道即可到陸傢嘴，交通便利度較高。油煙分離機而地塊南面相隔兩條馬路就是黃浦江，景觀優勢也比較明顯。總體來看，這幅地位置優越。按照北外灘發展規劃，有望和外灘、陸傢嘴形成三足鼎立之勢。不過當前區域內商務建設亮點不多，建設進度和預期還有一定落差。不過隨著融創、綠地、萬達相繼進駐，整體商務檔次和格局有望得到提升。
提籃橋街道最近一次出讓商辦土地還是在13年底，當時樓板價為3.2萬元/平方米。所以相比之下，該地塊樓板價不算高，盡管近期土地市場溫度較高，房企還是顯得比較理性。目前板塊內在售寫字樓隻有3、4個，但成交均價都超過50000元/平方米，而上海國際航運服務中心（西塊）項目成交均價則高達94799元/平方米。按該幅地塊成交樓板價來看，未來獲利空間還是比較大的。
雖然有獲利空間，但並非那麼輕松。從該幅地塊出讓條件來看，也比較苛刻，要求開發企業必須是今年500強企業，並且要將一傢區域型總部遷入其中，且稅收落地。又如，物業必須100%自持，且不少於15年。且出讓時也要求必須整棟轉讓。這也就要求房企需要有較高的管理能力和資金實力，限制今後散售行為，從而降低項目整體品質的可能。所以今天拍賣現場隻有一傢國企和一傢央企“較勁”。
盡管從全市商辦項目來看，有供應過剩的壓力，但是中心區寫字樓入駐率都比較高，而且每年租金回報保持穩步向上趨勢，投資安全性得到保證，所以中心區域優質地塊還是有很大的吸引力。作為本土企業，上實在徐傢匯有棟標志性建築，如果在北外灘再樹立一樁標志性建築對企業形象又是一次提升。
（來源：騰訊大申網）
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